Investissement multiple et taux endettement

Bonjour à tous,
Ma question est… Les banques disent 33% de taux d’endettement… Mais dans le cas où plusieurs achats immo… Je pense que le taux est bien supérieur à 33%? Ça passe quand même ?
Merci d’avance

Hello @Floriane
D’abord il faut savoir que la règle des 33% n’est qu’une recommandation faite aux banques par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF).

Chaque banque décide ensuite comme elle le souhaite.

En soi, il y a plein d’autres paramètres qui entrent en ligne de compte pour l’accord d’un prêt : le reste à vivre, le nombre de crédits, l’ancienneté dans la banque, la gestion des comptes, etc. La banque va établir un scoring global qui permettra d’établir ou non l’accord de prêt.

Après, chaque banque n’utilise pas la même méthode de calcul du taux d’endettement.
Ce qui expliquera que certaines banques iront au-delà des 33% et d’autres non.

Globalement, il y a 2 méthodes de calcul :

  • La méthode dite « classique » : la banque fait le ratio entre les charges du crédit et l’ensemble des revenus de l’emprunteur. Certaines banques peuvent en plus appliquer la « compensation bancaire » : il s’agit de ne retenir que 70% du montant des loyers (c’est très souvent le cas), permettant de prendre en compte les éventuels pépins et vacances locatives, donc réduire le risque.

  • L’autre méthode que l’on appelle la « méthode par différentiel » : elle consiste à considérer l’opération immobilier comme un tout et donc de ne considérer que l’effort d’épargne (cash-flow positif ou négatif) dans le calcul du taux d’endettement. Ce qui est particulièrement avantageux pour les investisseurs immobiliers locatifs puisqu’ils vont pouvoir ainsi s’endetter sans limites de montant (ou presque !).

Autrement dit, pour la seconde méthode, le taux d’endettement est calculé en tenant compte des futurs revenus locatifs. Donc tant que tu as des projets qui s’autofinancent, c’est royal.