Faire une SCI familiale et faire une vente à soi-même

Suite du sujet Je souhaite faire une Sci Avec la mère et faire une vente à moi même par @Jef :

Bonjour moi c’est Jérôme 42 ans bientôt papa
J’ai deux biens immobiliers en nu propriété plus un pinel acheter en fev2018 et louer en juillet 2020

Je souhaite faire une Sci Avec la mère et faire une vente à moi même
Cela me permettrai de généré 150k€ de cash pour continuer à développer mon patrimoine
Mais pour l’instant aucune banque me suit
Je suis au LCL il me disent qu’il ne font pas de vente à soi même
Je suis en contact aussi avec courtier mais sans succès
Je ne désespére pas

Hello @Jef
Comme je te disais sur Facebook, j’ai eu besoin de faire ce montage, c’est ma banque elle-même qui me l’a proposé ! Ce n’est pas le LCL mais CIC.
Dans ton cas, il faut comprendre le rôle de la banque dans ce projet et qu’est-ce qui va la motiver à te suivre. Si tu es client LCL et qu’ils ne veulent pas te suivre, c’est qu’ils n’y trouvent pas leur compte.

Question pour toi : pour quelle raison le LCL a refusé ?

Les banques ne font pas d’argent sur un crédit (elles achètent elles-mêmes l’argent, donc peu de marge). Dis-toi qu’un crédit pour elles, c’est de l’investissement en temps et en argent. Elles ne s’embêtent pas sur un projet compliqué à leurs yeux.

Il faut jouer sur les leviers de motivation qui intéressent la banque. Parmi eux, je vois :

  1. Changer de banque = motivation à gagner un nouveau client
  2. Souscrire une assurance = la banque y gagnera plus qu’avec le crédit
  3. Souscrire un produit d’épargne = idem

Il faut aussi que tu saches expliquer pourquoi tu fais ce montage.
Tu souhaites développer ton patrimoine, OK.

Question : pourquoi la banque t’aiderait dans cette démarche ? Où y trouve-t-elle son compte ?

Dans l’ensemble, c’est beaucoup une question de présentation. C’est à dire, sous quel angle tu présentes ton projet pour le rendre intéressant aux yeux de la banque.
Pour ma part, la banque a suivi, car je récupérais le cash dans un projet de résidence principale. C’est un projet bien plus motivant pour une banque que de récupérer les fonds pour le locatif.
Aussi, j’ai apporté toutes les pièces au dossier pour faciliter le travail du banquier :

  • 3 estimations de valeur du bien à la revente produit par des agences physiques (pas en ligne)
  • 3 estimations locatives
  • Fiche descriptive du projet qui montre comment le refinancement sera couvert par les loyers

(+ tout ce qui concerne ma situation perso : impôts, prêts en cours…)

Question : comment as-tu présenté ton projet ? Quelles pièces justificatives apportes-tu au dossier ?

Ok merci
Je recherche plus un courtier pour m’aider à trouver une banque qui me suit

Bonjour,

Je viens de voir votre commentaire sur le fait de se créer en sci et de se vendre son propre bien immobilier .

Je suis moi même « propriétaire » de ma maison que je paie a crédit . ( C’est pour cela que j’ai mis propriétaire entre «  » ) .
Quel est’e réel avantage de faire cette opération .?
Pour l’instant je paie mon crédit .
Si je me vend mon bien c’est la sci qui paie ?
Donc opération nulle ?
J’ai du Mal à voir le gain personnel , pour la sci , et aussi pour la banque ?

Si vous pouvez m’éclairer

Merci d’avance

Prenez soin de vous

Jean Max

Hello @Max_Vanloo
Merci de poser la question. Vendre sa propriété en nom propre à une SCI que l’on détient, c’est ni plus ni moins changer de propriétaire. C’est comme si tu vendais à une autre personne, sauf qu’il s’agit d’une personne morale, en l’occurrence que tu détiens.
L’avantage est que tu peux générer du cash presque instantanément comme pour toute revente si le bien à prix de la valeur entre temps. Admettons que tu fais l’acquisition d’un bien à 100 000 €, 5 ans plus tard tu revends ce même bien avec 10% de plus-value, tu prends 10k€.
Je schématise beaucoup. Car dans les faits, il faut aussi prévoir à nouveau : les frais d’acte (notaire), les frais liés à l’emprunt (banque), éventuellement les frais de levée d’hypothèque, etc. Sans compter que le nouvel emprunt, accordé à la SCI, risque de générer des mensualités plus élevées puisque le montant du financement est plus élevé.
Donc en effet c’est la SCI qui paye, via l’argent de la banque (à moins que la SCI n’ait des fonds disponibles !).
Comme tu peux le voir, l’opération n’est pas nulle compte tenu des frais que cela génère. Toutefois sur de plus gros montants tu peux générer un excédent de trésorerie (plus-value) qui peut permettre de financer un autre projet, comme l’acquisition d’un nouveau bien.
Dis-moi si ça répond à ta question ?